弊社では毎日、水商売、風俗、夜職のお客様と向き合っております。
その中で物件の良し悪しや、物件のURLをいただいて、賃貸物件が空いてる、空いてない、のやり取りを日々させていただいております。
嬉しい事ではあります！
ですが、毎回悩まされるのが空いていない賃貸物件の量の多さです。
お客様には
「更新日が今日になってますけど。。」
「掲載してる不動産会社は空いてると言ってますけど。。」
と様々なご意見をいただきます。
今回はそんな不動産ポータルサイトの裏側と真実をお伝えしたいと思います。
ポータルサイトについて
ポータルサイトとは？
まずポータルサイトとは、主に全てのユーザーが最初にたどり着くサイトになります。グーグルで何かを検索する際に主体として上の方に出てくるサイトで大手の会社が運営しています。
下記は例になります。
【食べる、飲む】食べログ、ホットペッパーグルメ、ぐるなびetc
【買う、着る】ZOZOTOWN、Amazon、楽天etc
【住む、借りる】スーモ、ホームズ、アットホームetc
ご存じの大手の会社にサイトです。
では不動産ポータルサイトに掲載されている賃貸物件のおとり広告とはどういうものかをご説明いたします。
不動産ポータルサイトのおとり広告（物件）とは？四つの問題点
ではおとり広告とは言ったい何なのか？
ご存じの方は多いと思います。
ただここは細かいところですので、定義から、得てしてやってるのか、そうでないのか、の分類そして出来上がるまでも含めて記述していきます。
おとり広告の定義
インターネット上で広告した賃貸物件を、契約後にもそのまま削除せずに残したままにしておくこと。
公益社団法人全日本不動産協会
- インターネット上で広告した物件を、契約後にもそのまま削除せずに残したままにしておくことは、おとり広告です。
- おとり広告は、宅建業法第32条および不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）第21条に違反します。
- おとり広告が横行しており、消費者庁から取り締まりの強化が要請されています。
賃貸物件の広告掲載の期限
スーモ、ホームズ、アットホームなどのポータルサイトは掲載の期限が設けられています。
主に、一週間が期限になります。
初めて賃貸物件を掲載した日から一週間の掲載期限があります。
逆に言えば、掲載した日に申込みが入ったとしても6日間は掲載の権限があります。
要するに、不動産業者だけは申し込みが入ってるのはわかるが、ユーザーサイド（お客様）はわからないという事になります。
まずはここが一つ目の問題点になります。
賃貸物件に申し込みが入ってるかどうかの確認そして、掲載を続けるかどうか？
上記で、不動産業者だけが申し込みの有無がわかるという記述がありましたが、賃貸物件に申込みが入っているかどうかはどうやって確認できるのか？
賃貸物件に申し込みが入ってるかどうかは、掲載して一週間立ったのち物件の管理会社に営業マンが直接電話して確認をとるか、不動産システム上に空きかどうかが掲載してあるので、それで確認を取ります。
そこで掲載を落とすか、掲載を継続するのかをジャッジします。
通常は申し込みが入っているのが確認出来たら、インターネット上から落とします。
ですが、反響がある賃貸物件は顧客獲得につながるので、良くない不動産会社では持ったにないから、残しておこうとわざと知らぬふりをして掲載継続をしてしまいます。
二つ目の問題点です。
空いてない物件を掲載したところでメリットあるの？
空いてなくても空いてるって言えば興味を引けるのよ！
下記の投稿は、空いてない賃貸物件も売り上げにできる一つの例になりますのでお時間ある方はご参照ください。
削除は契約後でも良い
インターネット上で広告した物件を、契約後にもそのまま削除せずに残したままにしておくことは、おとり広告です。引用より。
ポータルサイトでは一週間の期限ですが、全日本不動産協会では契約後でも良いとなってる矛盾がさらに問題になります。
誠実な不動産会社であればポータルサイトの期限を守りますが、悪質な不動産会社では契約になるまで掲載しようという事になります。
三つ目の問題点です。
掲載を始めてから一か月ほどは乗り続ける可能性がある
上記の流れより、掲載してから削除されるまでの期間が、長くて1か月前後あるという事がわかります。
これがおとり物件の出来上がるまでの流れになります！
ここからは、賃貸物件のおとり広告が掲載し続ける理由になります。
掲載開始日と更新日の問題
四つ目の問題点です。
どのポータルサイトにも更新日の記載がありますが、掲載開始日の記載はありません。
それには理由があり、掲載開始日を載せてしますと古い情報だと思われる可能性があるからです。
わかりづらいと思いますが、下記にてご説明いたします。
メモ
例えば2022年10月新築の賃貸物件をスーモに掲載しました。すごく人気がありすぐに埋まったので掲載を落としました。
2年後の2024年9月に一人の入居者がお引越しをされて解約になりました。そうなれば即掲載したいですよね。
2年前に登録しておいた物件を少しの手直しですぐに掲載できるのはすごく楽です。
（一つの物件を掲載するためにかかる時間は早くても30分、物件の写真もとなると取りに行くこともあり半日がかりになります。）
ですが、ここで掲載開始日を載せてしまうと2022年の10月ということになりお客様が古い物件なの？と勘違いするからです。
要するにエンドユーザーが困惑する可能性がある情報になるのでそれを避けるために、更新日だけにしてあります。
逆を言えば、更新日だけになると掲載された物件はいつ登録されたのかもわからないのであいまいな空室状況になります。
更新された日が掲載された日と勘違いして、新着の物件と思い込んでしまいますね！
おとり物件の多さ
そうなってくるとこれだけの量のおとり物件は、全部の仲介業者がやってるのでは？となりますがそういうわけでもありません。
スーモやホームズの掲載数
不動産会社一社あたりの賃貸物件の掲載数は少ないところで50件～多いところで300件くらいになります。
ただ、街中にある不動産会社は駅一つにつき何社もあります。
平成28年のデータによると全国で不動産業者の数は約１２万業者以上あり、 東京都内だけで見ても約2.4万社もあります。
お分かりになる通りとんでもない数の掲載数です。
平均掲載数を100件と仮定して2.4万社をかけると合計で240万件になります。
この中の1％の業者がおとり物件をのせたとしましょう、それでも2.4万件になります。
ユーザー側から見れば空いてない物件がずらっと並ぶのも無理のない状況です。
おとり物件の見分け方（対策方法）
おとり物件の見分け方はいくつかポイントがあるのでご説明いたします。ぱっと見だけでは分かりづらいです。
- 常に目的の賃貸物件をチェックする
- 物件名を掲載していない仲介業者に注意
- 地域情報が少ない
- 賃貸物件の画像が粗い
常に目的の賃貸物件をチェックする
他の仲介業者が掲載を落としているのを確認しても残り続けてる物件を把握することになります。暇なときなどでも構いませんがチェックして見てください。
物件名を掲載していない仲介業者に注意
物件名は載せるか載せないかは賃貸仲介業者次第です。載せてない理由は曖昧な感じにしてごまかす為です。物件名をしっかり表記している物件を選びましょう。
地域情報が少ない
希望する賃貸物件に関しての地域情報が少ない賃貸業者は、とりあえずの反響狙いが高く情報面が少ないです。その地域に軸足を置いている不動産会社はスーパーの数やコンビニの近さなどとにかく詳しく記載しています。
賃貸物件の画像が粗い
画像検索で落ちている画像を使い、適当な内装写真を使っている不動産業者には注意しましょう。しっかりとした仲介会社は時間がある時に賃貸マンションまで出向き写真を独自で撮り、掲載しています。ロゴが入っている会社は信用性があります。
ここまで注意したとしてもまだ、募集終了の賃貸物件が掲載されていて、本当に空室なのかどうかは分かりづらいです。
弊社では頂いたURLから正確な空室状況をお伝え出来ますので、お気軽にご連絡ください。
おとり物件のできる一番の理由
おとり物件のできる理由はいくつかありますが一番の理由が競い合いになります。
競合他社との競い合い
スーモやホームズなどのポータルサイトで賃貸物件の検索をすると、一つの物件につき一社から二社が掲載されます。
ただ、ご存じの方もいるかと思いますが、良く調べていくと下記のリンクがあります。
【こちらの物件を掲載している他の不動産会社を探す】
という項目があり、クリックすると不動産会社の数社がずらっと並びます。
実はこの仕組みにかなり問題があります。
掲載には多額の掲載料金がかかる
掲載物件で一番クリックされるのは表立ったところにある一社か二社になります。
この一社二社になる為には広告掲載料金だけでなくオプションの料金をポータルサイト側に支払わなければならないのです。
（金額は言えませんがかなり高額です）
大手の会社などはお金を払えばよいですが、そこまでお金をかけられない仲介業者はどうしても何かしないと集客できない状況になります。
そこで多少の抜け穴を探していく作業（クリックしてもらうための）をするしかないのです。
じゃあ、大手じゃない会社がおとり広告をしているんじゃん！
あながちそうでもないのよ！私は大手のおとり広告でお店まで行ったことがあるわ！
円満している行為
大手は大手でただ掲載しているだけだと、強力な営業力のある仲介業者にお客様を取られてしまいます。
ですので、エンド向け（お客様側）サイトを確認してそういった行為を真似したりします。つまりどこの仲介業者でもありうることになります。
おとり物件の規制と罰則
規制に関しては各ポータルサイトの審査部などが厳しい巡回をして、注意喚起を即したり、まっとうな不動産仲介会社の報告などで取り締まりが行われております。
罰則は下記引用を参考にしてもらえばわかる通り、厳しい罰則があります。
おとり広告は、実際には取引の対象となり得ない物件に関する表示に該当し、表示規約違反です。
表示規約違反に対しては、景品表示法によって措置命令が出され、この命令に従わないときは２年以下の懲役または300万円以下の罰金などの罰則を受けることがあります（景品表示法第６条、第15条第１項・第２項）。
公益社団法人 全日本不動産協会
とはいえなかなかおとり広告が無くならないのが現状です。
ではなぜ無くならないのか？
インターネット環境
不動産業界はIT化の流れに乗りにくい業界ではありますが、近年はオンライン内見やIT重説、少ないですが契約もネット上でできるようになってきました。
物件の掲載に関しても以前は、駅前の不動産会社の店前の広告がメインでしたが、今やインターネットで探すのが当たり前になってます。
これからの不動産業界はもっとIT化になって行くでしょう。この流れが続く限りおとり物件がなくなる事はないと断言します。
賃貸専門のアリバイ会社について
アリバイ会社（在籍会社）は全国に20社以上あります。ですが賃貸専門のアリバイ会社は2割程度です。親、彼氏彼女、友人知人のアリバイ対策、保育園、幼稚園入園のアリバイ対策、金融ローンのアリバイ対策など手広く展開しているアリバイ会社が多いです。
なぜ賃貸専門にするのか？
弊社も含め賃貸審査専門にする理由は、専門性を最大限に生かすという一点になります。アリバイ対策しようと思えば友人、知人、保育園、幼稚園なども対応可能ですがあえて対応しないことにしております。
弊社のサイトに訪れていただいたお客様は賃貸審査に不安な方が圧倒的に多いです、であれば他のアリバイ対策に手を出すよりは、専門性を高める方がお客様の為だと考えます。日々賃貸審査に向き合う事によりニーズにお応えしていきます。
アリバイ会社に空室状況なんてわかるの？
弊社は提携不動産会社との連携により、賃貸物件の空室状況をいつでも把握できるシステムを構築しております。リアルタイムで空室状況をお答え可能です。
なぜアリバイ会社なのに不動産知識が多いの？
弊社のスタッフは日々提携不動産会社と賃貸審査についてやり取りをしております。その中で得る不動産知識はちまたの不動産会社に負け時おとらずと自負しております。
賃貸審査でアリバイ会社を使っても良いの？
当サイトをご覧になっている方にお勧めの記事をご紹介いたします。アリバイ会社を利用しても良いのか、違法じゃないのか、落ちたりしないか、バレたりしないか？気になる部分を細かくご紹介しておりますので参考になるかと思います。
アリバイ会社についてのおすすめ記事一覧
最後に
弊社がお相手しているお客様は水商売、風俗、夜職などの方々で、どちらかというとIT関係の知識や不動産関係の知識は持ちわせておられないことが多いです。
ですので、毎回毎回おとり物件と対峙して細かくアドバイスさせていただいております。
弊社では賃貸物件の確認だけでなく審査に関してや、物件探し、契約、インターネットの開通など幅広くご対応できますのでぜひご相談ください。
まとめ
最後まで読んでいただきありがとうございます。いかがでしたでしょうか？
おとり物件が横行している理由は、ポータルサイトが悪いわけでもなく仲介業者が悪いわけでもなく、ちょっとづつの規制のずれや、集客したいという気持ちが【生んでしまっているもの】だと思っていただきたいです。
夜職、水商売、風俗でお勤めで賃貸審査に不安がある方は、まずはURLをLINEにて送っていただくだけでも構いませんのでご連絡をお待ちしております。
アリバイ会社 アチーブ